公寓大厦顶楼改建
法务助理 黄慧仪
2012-08-08

壹、 案例

甲住A大楼顶楼，其见顶楼平台尚有空间，欲加盖改建其住屋空间并将原本之门口换方向，经提案于A大楼区分所有权人会议后，因违反A之公寓大厦住户规约而遭否决，甲仍决意进行改建。(A之公寓大厦住户规约规定住户不得占用非专有部分或任意改建)

貳、 甲不得于顶楼平台将住屋扩增改建

依公寓大厦管理条例第8条第1项之规定：「公寓大厦周围上下、外墙面、楼顶平台及不属专有部分之防空避难设备，其变更构造、颜色、设置广告物、铁铝窗或其他类似之行为，除应依法令规定办理外，该公寓大厦规约另有规定或区分所有权人会议已有决议，经向直辖市、县 (市) 主管机关完成报备有案者，应受该规约或区分所有权人会议决议之限制。」
甲扩增改建位于顶楼之住屋，且欲改变原本之大门方向，此属变更楼顶平台之构造，应受规约或或区分所有权人会议决议之限制。而A之公寓大厦住户规约并不允许住屋的改建变动到大楼原本的设计，且甲若扩建，系占有楼顶平台共享部分，亦违反规约及公寓大厦管理条例第7条就共享部分不得独立使用供做专有部分之规定。

參、 限期回复原状

依公寓大厦管理条例第8条第2项：「住户违反前项规定，管理负责人或管理委员会应予制止，经制止而不遵从者，应报请主管机关依第四十九条第一项规定处理，该住户并应于一个月内回复原状。届期未回复原状者，得由管理负责人或管理委员会回复原状，其费用由该住户负担。」
故甲应停止改建之行为，并应在一个月内回复原状。

肆、 行政罚款

除此之外，A大楼管理委会员得报请主管机关处理，主管机关得处甲新台币四万元以上二十万元以下罚款，并得令其限期改善或履行义务。若甲仍不改善或不回复原状，主管机关得连续处罚甲。

公寓大厦管理条例第49条：
「有下列行为之一者，由直辖市、县 (市) 主管机关处新台币四万元以上二十万元以下罚款，并得令其限期改善或履行义务；届期不改善或不履行者，得连续处罚：
一、区分所有权人对专有部分之利用违反第五条规定者。
二、住户违反第八条第一项或第九条第二项关于公寓大厦变更使用限制规定，经制止而不遵从者。
三、住户违反第十五条第一项规定擅自变更专有或约定专用之使用者。
四、住户违反第十六条第二项或第三项规定者。
五、住户违反第十七条所定投保责任保险之义务者。
六、区分所有权人违反第十八条第一项第二款规定未缴纳公共基金者。
七、管理负责人、主任委员或管理委员违反第二十条所定之公告或移交义务者。
八、起造人或建筑业者违反第五十七条或第五十八条规定者。
有供营业使用事实之住户有前项第三款或第四款行为，因而致人于死者，处一年以上七年以下有期徒刑，得并科新台币一百万元以上五百万元以下罚金；致重伤者，处六个月以上五年以下有期徒刑，得并科新台币五十万元以上二百五十万元以下罚金。」